בהרחבה:
צריך להבין איך עבד שוק הדיור בארה"ב בתקופה ההיא.
בארה"ב המשכנתא היא לא בנקאית כמו אצלנו.
בתקופה ההיא, השוק בארה"ב הופעל ע"י סוכני משכנתאות. הם אנשים עצמאיים, שמגיעים לבעלי נכסים, או מי שמעוניין בנכס, ומוכרים לו משכנתא.
תפקידם הוא להעריך את שווי הבית, לבדוק את הערובות של הלווה ולבנות תמהיל של היקף, החזר וריבית.
אחרי שנחתמים המסמכים, הסוכנים ניגשים לאחת משתי סוכניות "סמי ממשלתיות" Fannie Mae ו Freddie Mac והן היו מבטחות את המשכנתא,
בהתבסס על המסמכים שמסופקים להם ע"י סוכן המשכנתאות. הן מוסיפות את הפרמייה שלהם לתשלום המשכנתא,
והנה, הוקוס פוקוס יש לך משכנתא מבוטחת.
מהיכן מגיע הכסף?
בנקי השקעות גדולים, רוצים ליצור תזרימי מזומנים, אז הם קונים את המשכנתאות האלה (כלומר לוקחים את החוב),
ומנפיקים כנגדם אג"ח מגובה משכנתאות Mortgage-backed Securities (MBS).
עכשיו כבר יש לך עוד רמת אבסטרקציה: אתה קונה ניירות ערך של גולדמן זאקס, מורגן סטנלי, מריל לינץ וכו..
נכון שזה נשמע יותר טוב ממה שזה: להלוות כספים לקניית דירה של מישהו?...
אבל יש בעיה: כל נייר ערך חייב דירוג אשראי (דירוג סיכון), אז פונים לחברות דירוג כמו Moody's או Fitch על מנת שידרגו את האג"ח הזה.
החברות האלה הן חברות פרטיות, עם מעט מאוד רגולציה, שהכנסתן תלויות בבנקים... אז בואו נאמר שאין להן מוטיבציה מיוחדת להקשות.
נגמר? לא. פה הטירוף באמת מתחיל: הכסף הגדול הוא אצל המוסדיים הגדולים: קרנות פנסיה, גופים מפוקחים וכו..
המוסדיים האלה מחוייבים להשקיע אך ורק באפיקים עם דירוג אשראי גבוה ( AA, AA+ ומעלה), והם מנועים מלהיכנס לשוק.
מה עושים? השקעה ב MBS חסומה, מצד שני מנהל הקרן רוצה להציג רווחים נאים כי הבונוס שלו תלוי בזה.
בא גולדמן זאקס ודומיו:
1. מחלקים את אג"ח המשכנתאות לפרוסות של תשלומי ריבית ותשלומי קרן, מכל מני הלוואות.
2. לוקחים אג"ח של ממשלת ארה"ב (דירוג AAA), ומצרפים אותו לאינסטרומנט מובנה (CDO) שמורכב מנכסים ברמת סיכון משתנה.
3. הולכים שוב לחברות הדירוג לקבל דירוג ל CDO הפלאי החדש.
4. חברות הדירוג נותנות דירוג גבוה AA+ ,כי יש שם "מרכיב ממשלתי" ( וגם כי אם לא ישתפו פעולה, הבנק פשוט ילך לחברת דירוג אחרת).
5. המוסדיים הגדולים נכנסים פנימה ובענק.
מה עכשיו? יש לנו אבסטרקציה מלאה מעל שוק הדיור, נוצרת זרימת כסף מטורפת פנימה לשוק הדיור, והבועה מתנפחת בצורה שיוצאת משליטה.
סוכן המשכנתאות מגיע לאזרח:
- אתה רוצה לקנות בית? יש לך עבודה? סבבה: ריבית 4%.
- אין לך עבודה? חסכונות? משהו? לא נורא! נעביר אותך תהליך של self certification, אבל הריבית תהיה 7.5%!
- רגע, יש לך כבר בית? כמה הוא שווה? 100,000$? פחחחח, אני מארגן לך משכנתא על 200,000$.
- למה אתה צריך? תקנה אוטו יוקרתי, ג'ט סקי, תסגור בבנק 50,000$ ומקסימום לא תחזיר, הבנק ימכור את הבית. גם ככה אמרת שהוא שווה 100,000, ואני נותן לך 200,000!
- הכל טוב אח שלי, כי אמנם ההלוואות מסווגות כ sub prime אבל בנקי ההשקעות בוול סטריט מצאו דרך להפוך אותן ל CDO בדירוג AA+
ומה קורה אם לא מצליחים לשלם? תוך חצי שנה המשכנתה נכנסת לפיגור, ואז הבנק מקבל את הבית ומוכר אותו ב 20% יותר! כי כל עוד הבועה מתנפחת (כלומר מנהלי המוסדיים דוחפים מאות מילארדים בחודש לשוק), כולם מרוויחים..
ולפעמים החגיגה נגמרת:
מה קרה בסופו של דבר? מנהלי הסיכון בבנקים הגדולים התחילו להזיע ולהבין שהם יושבים על מאות מליארדים בנכסים רעילים, ולכן חייבים לבצע "הערכת סיכון" מחודשת. מדווחים ל SEC שבעצם גולדמן זאקס מחזיק נכסים ששווים 20% ממה שהמשקיעים חושבים (במקרה הטוב) ו..בנק אחרי בנק קורס.
מנהלי המוסדיים נתקפים בפאניקה ונפטרים מיידית מכל האחזקות שלהם בשוק, ובהפסדי עתק.
הממשל נכנס להלם: מילא שבנק השקעות יתפגר, אבל קרנות פנסיה? בנקים מסחריים? חסכונות? כל זה יתאדה?
ועכשיו מה? זוכרים את Freddie ו Fannie? הם אלה שמבטחים את כל החגיגה? הם אלה שהממשל מגבה אותם? הם חייבים חילוץ בטריליונים - הכלכלה מתמוטטת.
נגמר? לא! כי מה קורה עכשיו? שווי הנכסים יורד ב 70%.. ואז אם יש מישהו שדווקא כן מסוגל לעמוד בהחזרי המשכנתא, לא בטוח שהוא רוצה.
למה מה קרה שאני אשלם 300,000$ על בית שמסתבר ששווה 120,000$ בקושי? עדיף לי להחזיר את הבית לבנק. אמנם יפגע דירוג האשראי שלי ל 6 שנים, אבל.. אני נשאר עם 180,000$ ביד.
ואז גם הלוואות טובות הולכות לזבל, מה שמוריד עוד יותר את מחירי הנכסים.
תזכורת: בארה"ב, בתקופה ההיא, אם הלווה לא מצליח להחזיר את המשכנתא, הבנק מקבל את הבית והלווה חופשי מכל חוב או התחייבות.
זאת בשונה מישראל בה הלווה חייב לשלם (לכן מגבילים כאן את היקף המשכנתאות ביחס להון עצמי והערכת שמאי).
היכן היה הרגולטור? זהו, שבתקופה ההיא אין כל כך רגולציה: לא על סוכני המשכנתות, לא על המבטחים, לא על בנקי ההשקעות, לא על חברות דירוג האשראי...
עכשיו כבר יש. נהדר. חבל רק שזה עלה 8 טריליון דולר.
